입주권 비과세 요건 : 꼭 알아야 할 3가지 조건!

입주권 비과세 요건에 대해 알아봅시다.

입주권 비과세는 분양권 투자 시 유용한 혜택입니다. 입주권 비과세 요건을 충족하지 못하면 양도소득세를 전액 납부해야 합니다. 따라서 입주권 투자를 고려하고 있다면 입주권 비과세 요건을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

이 글에서는 입주권 비과세 요건을 비롯해, 실제 사례까지 소개합니다.

그럼 바로 입주권 비과세 요건에 대해 알아보겠습니다.

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입주권이란 무엇인가요?

입주권 비과세 요건 첫번째, 입주권이란 무엇인가요?

입주권은 아파트 분양권을 취득한 후 일정 기간이 지나면 발급되는 권리입니다. 입주권을 취득하면 해당 아파트에 입주할 수 있으며, 분양권과 마찬가지로 양도소득세가 과세됩니다.

입주권은 분양권과 달리 양도소득세 중과세 대상에서 제외됩니다. 따라서 입주권을 취득한 후 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주하면 양도소득세를 전액 비과세 받을 수 있습니다.

입주권 투자의 장점

다음은 입주권을 투자하기 좋은 경우입니다.

  • 양도소득세 절세를 원하는 경우 : 입주권 비과세를 적용받으면 양도소득세를 전액 비과세 받을 수 있습니다. 따라서 양도소득세 절세를 원하는 경우, 입주권 투자가 유리할 수 있습니다.
  • 분양권 당첨이 어려운 경우 : 분양권은 청약 경쟁률이 높아, 당첨되기가 어려울 수 있습니다. 또한, 분양가가 상승할 경우, 분양권 가격도 상승할 수 있으므로, 투자 손실의 위험이 있습니다.

입주권과 분양권은 모두 아파트를 분양받을 수 있는 권리이지만, 다음과 같은 차이점이 있습니다.

구분➕ 입주권➖ 분양권
취득 시점분양권 취득 후 2년 이상 보유분양권 당첨
취득 가격분양가 상한제 적용분양가 상한제 미적용
양도소득세일정 요건 충족 시 비과세양도소득세 중과세

입주권 투자시 꼭 살펴보아야 할 사항

입주권 비과세 요건 두번째, 입주권 투자시 꼭 살펴보아야 할 사항

입주권 투자를 고려하고 있다면 다음과 같은 사항을 꼭 살펴보아야 합니다.

이제 정말 중요한 내용이 나옵니다.

입주권 비과세 요건 1

사진 출처 : 국세청 부동산납세과

입주권의 가격

입주권의 가격은 분양권의 가격과 입주권을 취득할 때까지의 기간에 따라 결정됩니다. 따라서 입주권을 취득하기 전에 입주권의 가격을 꼼꼼히 비교해야 합니다

입주권의 위치와 조건

입주권의 위치와 조건도 투자의 성공 여부를 결정하는 중요한 요소입니다. 입주권이 위치한 지역의 개발 계획, 주변 교통, 생활 편의시설 등도 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.

부동산 경매 지역 분석시 꼭 알아야 할 8가지 기준‘ 에서 입지 분석시 고려해야할 8가지 중요한 기준에 대해 알아보았으니 입지 분석 기준에 대해 자세한 것은 여기서 확인하시기 바랍니다.

입주권의 분양가 상한제

입주권의 분양가 상한제는 2022년 1월 20일부터 시행되었습니다. 분양가 상한제가 적용되는 입주권의 경우, 분양가 상한제 적용 금액을 기준으로 양도소득세를 계산해야 합니다.


입주권 비과세 요건

입주권 비과세 요건 차이 세번째, 입주권 비과세 요건

입주권 비과세를 적용받으려면 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.

  • 관리처분인가일과 철거일 중 빠른 날 현재 비과세 요건 갖출 것
  • 입주권을 양도한 날(잔금일)에 다른 주택이 없을 것
  • 다른 주택이 있을 경우, 1주택 취득일로부터 3년 이내 입주권을 양도할것 (다만, 언제 또는 어디에 구입했느냐에 따라 2년 이내, 1년 이내가 될 수 있음)

입주권 비과세 요건을 충족하지 못하면 양도소득세를 전액 납부해야 합니다. 따라서 입주권 투자를 고려하고 있다면 입주권 비과세 요건을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

장기보유특별공제

입주권 비과세 요건 중 하나는 장기보유특별공제입니다. 장기보유특별공제는 양도차익에 일정액을 공제하여 양도소득세를 절세할 수 있는 제도입니다.

장기보유특별공제를 적용받으려면 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.

  • 분양권 취득 후 3년 이상 보유
  • 분양권 취득 후 2년 이상 거주

또한, 국세청은 권리로 보고 관리처분인가일을 기준으로 무조건 판단합니다. 실제로 주택이 멀쩡히 있다고 해도 말이죠. 그런데 심판원은 주택으로 봐줍니다.

그렇기에 관리처분인가 이후에도 2달간 건물이 철거되지 않고 주택으로 살았고, 그 기간으로 인해 연한을 1년 더 채워 다만 몇 %라도 혜택을 받을 수 있다면, 조세심판원의 도움을 받는 것이 좋습니다.

승계조합원의 입주권 비과세

승계조합원은 관리처분인가 이후 입주권을 구입하여 조합원이 된 사람입니다. 관리처분인가일 이후에는 권리로서 보유기간이 인정되지 않습니다. 입주권 상태에서 매도하면 비과세를 받을 수 있습니다. 보유기간이 2년을 채울 수 없기 때문입니다.

기존 1주택 비과세

기존 1주택 비과세를 위해서는 입주권 매입 후 3년이내로 매도 해야합니다. 그렇게 되면 거주할 집이 없는데요,

입주권이 신축이 되고, 신축주택으로 완공 후 2년 이내 입주를 하고 최소 1년간 살면, 기존 주택을 취득 후 3년 이내에 매도하지 않아도 비과세를 해줍니다.


입주권 비과세 사례

입주권 비과세 사례를 통해 비과세 요건과 혜택을 이해해 보겠습니다.

사례 1

A씨는 2020년 1월에 분양권을 취득하고, 2023년 1월에 입주권을 취득하였습니다. A씨는 2025년 1월에 입주권을 양도할 예정입니다.

A씨는 분양권을 취득한 후 3년 이상 보유하고, 입주권을 취득한 후 2년 이상 거주할 예정입니다. 또한, A씨의 세대원 중 1명 이상이 10년 이상 거주할 주택이 없습니다.

따라서 A씨는 입주권 비과세 요건을 충족하여 양도소득세와 취득세 50% 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

사례 2

B씨는 2021년 1월에 분양권을 취득하고, 2023년 1월에 입주권을 취득하였습니다. B씨는 2025년 1월에 입주권을 양도할 예정입니다.

B씨는 분양권을 취득한 후 3년 이상 보유하고, 입주권을 취득한 후 2년 이상 거주할 예정입니다. 그러나 B씨의 세대원 중 1명이 10년 이상 거주할 주택이 있습니다.

따라서 B씨는 입주권 비과세 요건 중 세대원 요건을 충족하지 못하여 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.


지금까지 입주권 비과세 요건, 그리고 실제 례까지 알아보았습니다.

입주권 비과세는 분양권 투자 시 유용한 혜택입니다. 입주권 비과세를 적용받으려면 분양권을 장기간 보유하고 거주해야 한다는 점을 유의해야 합니다. 또한, 입주권 비과세 투자 시 유의사항을 확인하고, 기대 효과를 꼼꼼히 따져보는 것이 중요합니다.

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